Wat kost het om een woning te splitsen in 2026?

Eén bestaande woning splitsen in twee of meer zelfstandige woningen kan financieel aantrekkelijk zijn, maar er is geen vaste prijs voor een woningsplitsing.

De totale kosten hangen vooral af van de gemeente, de bestaande staat van het pand, het aantal nieuwe woningen en de hoeveelheid bouwwerk die nodig is.

Een eenvoudige splitsing van een pand dat al een geschikte indeling heeft, kost aanzienlijk minder dan een project waarbij nieuwe trappen, badkamers, keukens, brandwerende constructies, akoestische verbeteringen en gescheiden installaties nodig zijn.

Het totale budget bestaat doorgaans uit ontwerp- en voorbereidingskosten, gemeentelijke leges, technisch advies en de fysieke verbouwing. Deze gids legt uit waar deze kosten vandaan komen en waar u rekening mee moet houden voordat u begint.

Welke kosten komen kijken bij het splitsen van een woning?

Bij de meeste woningsplitsingsprojecten bestaat het budget uit vier hoofdonderdelen.

Haalbaarheid, inmeting en architectonische tekeningen

Voordat u een vergunning aanvraagt, moet het bestaande pand eerst goed in kaart worden gebracht en ingemeten.

Afhankelijk van het project kan dit onder meer omvatten:

• Het inmeten van de bestaande woning.
• Het maken van bestaande en nieuwe plattegronden.
• Het uitwerken van de nieuwe woningindelingen.
• Het controleren van entrees en circulatie.
• Het beoordelen van daglicht en ventilatie.
• Het meewegen van brand- en geluidsscheiding.
• Het afstemmen van keukens en badkamers.
• Het voorbereiden van tekeningen voor de gemeente.

Deze fase is belangrijk, want niet elk pand kan zomaar gesplitst worden.

Een haalbaarheidscheck vóórdat het complete vergunningspakket wordt uitgewerkt, kan onnodige ontwerp- en aanvraagkosten later voorkomen.

Gemeentelijke leges

Gemeenten rekenen leges voor het behandelen van woningvorming en, indien van toepassing, andere benodigde vergunningen.

Deze leges zijn niet overal in Nederland gelijk. De gemeente, het aantal nieuwe woningen en het type werk beïnvloeden allemaal het bedrag dat u moet reserveren.

Technisch advies

Afhankelijk van het pand kan aanvullend advies nodig zijn voor zaken als:

• Constructieve wijzigingen.
• Geluidsisolatie.
• Brandveiligheid.
• Installaties.

Niet elk splitsingsproject heeft elke adviseur nodig. Een pand dat grotendeels zijn bestaande structuur kan behouden, vraagt doorgaans minder technische afstemming dan een complexe verbouwing.

Bouw

De fysieke verbouwing is meestal het meest variabele onderdeel van het budget.

Een relatief eenvoudige woning heeft vooral een nieuwe indeling, extra keuken- en badkamervoorzieningen en scheiding tussen de nieuwe woningen nodig. Een complexer project kan constructief werk, nieuwe trappen, gevelwijzigingen en uitgebreide aanpassingen aan installaties met zich meebrengen.

Een handige manier om het budget te structureren is daarom:

Het belangrijke onderscheid is dat voorbereidings- en gemeentelijke kosten vaak al vroeg redelijk goed zijn in te schatten, terwijl het verbouwingsbudget pas duidelijker wordt zodra het bestaande pand en het voorgestelde ontwerp goed zijn onderzocht.

Wat kost de vergunning?

Een veelgemaakte fout is zoeken naar één vaste Nederlandse prijs voor een “splitsingsvergunning”. Voor woningvorming bestaat zo'n landelijk tarief niet: elke gemeente bepaalt haar eigen leges en voorwaarden.

Voorbeeld: Rotterdam

Voor woningvorming in Rotterdam bedragen de aanvraagleges in 2026 €586,50. De gemeente vraagt daarnaast tekeningen van de bestaande en nieuwe situatie, en afhankelijk van de bouwkundige ingrepen kan ook een omgevingsvergunning nodig zijn. De €586,50 moet dan ook worden gezien als de leges voor de woningvormingsaanvraag — niet als de volledige gemeentelijke kosten van het project.

Voorbeeld: Utrecht

Utrecht hanteert een heel andere legesstructuur: €2.975,50 per nieuwe woning in 2026. Is ook een omgevingsvergunning nodig, dan kunnen daar nog extra gemeentelijke leges bovenop komen.

Het verschil tussen Rotterdam en Utrecht laat zien waarom het exacte adres zo belangrijk is bij het inschatten van splitsingskosten.

Voordat u een legesbudget opstelt, moet u dus weten:

• In welke gemeente ligt het pand?
• Hoeveel nieuwe woningen worden er gevormd?
• Welke aanvragen zijn nodig voor het voorgestelde werk?

Twee vergelijkbare woningen kunnen daardoor sterk verschillende gemeentelijke kosten hebben, puur omdat ze in verschillende steden liggen.

Wat kosten bouwtekeningen en advies?

Professionele voorbereiding is een van de eerste investeringen in een woningsplitsingsproject.

Voordat een gemeente het voorstel kan beoordelen, moeten de bestaande en nieuwe situatie duidelijk zijn vastgelegd. Zijn er geen betrouwbare tekeningen beschikbaar, dan moet het pand eerst worden ingemeten.

Het ontwerp moet vervolgens vastleggen hoe de nieuwe woningen daadwerkelijk zelfstandig kunnen functioneren. Dat is meer dan simpelweg een nieuwe wand door een bestaande plattegrond tekenen.

Het werk kan onder meer omvatten:

• Inmeting van het bestaande pand.
• Archiefonderzoek.
• Haalbaarheidsstudie.
• Bestaande plattegronden.
• Nieuwe indelingen.
• Doorsneden en gevelaanzichten.
• Entrees en circulatie.
• Keukens en badkamers.
• Vergunningstekeningen.
• Afstemming met de gemeente.
• Revisies na opmerkingen van de gemeente.

De kosten hangen dus sterk af van het pand.

Het opdelen van een eenvoudig pand in twee logische woningen vraagt over het algemeen minder werk dan het herindelen van een complex pand in meerdere nieuwe eenheden met constructieve en gevelwijzigingen.

Om die reden is het meestal beter om een projectspecifieke offerte aan te vragen dan te vertrouwen op een generieke prijs per tekening.

Een lagere tekenprijs betekent ook niet automatisch lagere totale projectkosten. Als essentiële informatie ontbreekt of grote technische problemen pas laat aan het licht komen, kunnen herontwerp en vertraging het hele proces juist duurder maken.

Met welke bouwkosten moet u rekening houden?

Bij veel projecten vormt de fysieke verbouwing het grootste deel van de investering.

Het daadwerkelijke werk hangt sterk af van wat het bestaande pand al biedt.

Brandscheiding en rookmelders

Wanneer één woning meerdere zelfstandige woningen wordt, moet de scheiding daartussen mogelijk worden verbeterd.

Dit kan onder meer inhouden:

• Brandwerende wanden en plafonds.
• Passende deuren.
• Het afdichten van doorvoeringen tussen gescheiden ruimten.
• Aanpassingen rond trappen en vluchtroutes.
• Rookmelders op de vereiste locaties.

De rookmelders zelf vormen doorgaans maar een klein deel van het totale werk. De grootste impact komt meestal van het aanpassen van het pand zodat de nieuwe woningen goed gescheiden zijn.

Geluidsisolatie

Zelfstandige woningen hebben ook passende akoestische scheiding nodig.

Afhankelijk van de bestaande constructie kan dit verbeteringen inhouden aan:

• Vloeren.
• Plafonds.
• Wanden tussen eenheden.
• Technische doorvoeringen.

Een woning met zware bestaande vloeren kan een andere oplossing vragen dan een ouder pand met een houten vloerconstructie.

Keukens en badkamers

Elke nieuwe zelfstandige woning moet functioneren als een volwaardige woning.

Dit betekent vaak het creëren van extra:

• Keukens.
• Badkamers.
• Toiletten.
• Water- en afvoeraansluitingen.
• Ventilatievoorzieningen.

Waar deze functies worden gepositioneerd, heeft een grote invloed op de hoeveelheid werk.

Een badkamer dicht bij een bestaande leidingzone kan relatief eenvoudig zijn. Verplaatsen naar de andere kant van het pand kan aanzienlijk meer ingrepen vragen.

Installaties

De bestaande technische systemen moeten mogelijk ook worden heringericht.

Dit kan omvatten:

• Elektra.
• Groepenkasten.
• Verwarming.
• Ventilatie.
• Water.
• Afvoer.
• Meterkasten.

Hoe zelfstandiger de nieuwe woningen moeten functioneren, hoe belangrijker deze afstemming wordt.

Constructief werk

De kosten kunnen sterk oplopen wanneer de dragende constructie moet veranderen.

Voorbeelden zijn:

• Het verwijderen van dragende wanden.
• Nieuwe constructieve openingen maken.
• Trappen toevoegen.
• Vloeren aanpassen.
• Nieuwe gevelopeningen maken.
• Het pand uitbreiden.

Dit is de reden waarom twee woningen met bijna dezelfde oppervlakte compleet verschillende splitsingsbudgetten kunnen hebben.

Een pand dat al past bij de gewenste opdeling vraagt relatief beperkt werk. Een pand dat eerst constructief moet worden heringericht, is een heel ander project.

Welke kosten worden vaak over het hoofd gezien?

De meest voor de hand liggende kosten zijn meestal de tekeningen, leges en de aannemer. Maar kleinere posten kunnen het totale budget geleidelijk laten oplopen.

Dit kan onder meer zijn:

• Het inmeten van het pand.
• Het opvragen van archiefinformatie.
• Constructief advies.
• Akoestisch advies.
• Brandveiligheidsadvies.
• Rookmelders.
• Ventilatie-aanpassingen.
• Wijzigingen aan meterkasten.
• Sloop en afvoer.
• Werkzaamheden van nutsbedrijven.
• Revisies van de tekeningen.
• Asbestonderzoek waar relevant.
• Btw en onvoorzien werk.

Bestaande panden kunnen ook verrassingen bevatten.

Een wand die niet-dragend lijkt, kan toch lasten dragen. Bestaande vloerconstructies bieden mogelijk minder geluidsisolatie dan verwacht. Leidingen of ventilatiekanalen kunnen anders lopen dan op de beschikbare tekeningen staat.

Deze ontdekkingen zijn een van de belangrijkste redenen waarom een splitsingsbudget tijdens het project kan oplopen.

Het is daarom verstandig om een post onvoorzien op te nemen, zeker bij een ouder pand.

Goede voorbereiding kan niet elke onzekerheid wegnemen, maar kan het aantal dure verrassingen later wel flink verminderen.

Hoe houdt u de kosten van splitsen onder controle?

De beste manier om de totale kosten te beheersen, is onzekerheid wegnemen vóórdat de bouw begint.

Controleer eerst het adres

Bepaal, voordat u een compleet ontwerp uitwerkt, of woningvorming op het pand mogelijk is en welke gemeentelijke regels gelden.

Het heeft weinig zin om drie appartementen volledig uit te werken als het gemeentelijk kader alleen een andere oplossing toestaat.

Begin met een realistische indeling

Het maximale aantal eenheden is niet altijd de beste oplossing.

Het ontwerp moet eerst bepalen of elke nieuwe woning goed kan functioneren qua ruimte, daglicht, toegang, keuken, badkamer en circulatie.

Gebruik het bestaande pand slim

Hoe meer bruikbare onderdelen van het bestaande pand behouden kunnen blijven, hoe voorspelbaarder het project vaak wordt.

Door nieuwe keukens en badkamers dicht bij bestaande leidingroutes te houden, beperkt u onnodig leiding- en installatiewerk.

Breng constructieve wijzigingen vroeg in kaart

Als een wand moet worden verwijderd of een nieuwe trap wordt toegevoegd, is het beter om de constructieve gevolgen al tijdens het ontwerp te begrijpen dan pas nadat het vergunningspakket compleet is.

Denk vanaf het begin aan brandveiligheid en geluid

Brandscheiding, rookmelders, geluidsisolatie en vluchtroutes horen bij de indeling, niet als toevoeging achteraf.

Wanneer deze eisen laat aan het licht komen, kunnen ze wijzigingen afdwingen in een ontwerp dat verder al klaar leek.

Bereid een complete aanvraag voor

Een onvolledige vergunningsaanvraag kan leiden tot verzoeken om aanvullende documenten, revisies en vertraging.

Het doel moet daarom niet zijn om zo goedkoop mogelijk tekeningen te produceren, maar om een goed afgestemd voorstel te maken dat het proces efficiënt kan doorlopen.

Het goedkoopste splitsingsproject is vaak niet het project met de laagste voorbereidingskosten, maar het project met de minste dure verrassingen achteraf.

Veelgestelde vragen