Amsterdam is een van de meest gewilde steden om vastgoed te splitsen — maar ook een van de strengste. De vraag die ik van investeerders en eigenaren het vaakst krijg, is simpel: “Mag mijn pand wel gesplitst worden?” Het antwoord hangt bijna altijd af van één ding: de oppervlakte. In dit artikel leg ik uit welke minimale oppervlakte-eisen Amsterdam stelt, waarom die per stadsdeel verschillen, en wat het verschil is tussen woningvorming en splitsing — twee begrippen die vaak door elkaar worden gehaald.
Woningvorming of splitsing? Eerst het verschil
Voordat we naar de vierkante meters kijken, is er een belangrijk onderscheid dat veel mensen over het hoofd zien.
- Woningvorming betekent dat u een bestaande woning bouwkundig opdeelt in twee of meer zelfstandige woonruimten. Kadastraal blijft het pand dan één woning.
- Splitsing gaat een stap verder: dan splitst u het pand ook kadastraal, zodat de nieuwe woningen afzonderlijk verkocht kunnen worden. Hiervoor is een aparte splitsingsvergunning nodig, bovenop de vergunning voor woningvorming.
Voor beide trajecten geldt: zonder de juiste vergunning en zonder aan de oppervlakte-eisen te voldoen, houdt het plan geen stand bij de gemeente.
De 100 m²-regel: mag uw pand überhaupt gesplitst worden?
De belangrijkste drempel in Amsterdam is de oppervlakte van de oorspronkelijke woning. De regel is helder: een woning mag alleen worden opgedeeld in kleinere woningen als de oorspronkelijke woning minimaal 100 m² gebruiksoppervlak heeft.
Is uw woning kleiner dan 100 m²? Dan is woningvorming in de meeste gevallen simpelweg niet toegestaan. Dit is de eerste check die ik bij elk Amsterdams splitsingsplan maak — want als deze drempel niet gehaald wordt, heeft verder tekenen geen zin.
Voor grondgebonden woningen — woningen op de begane grond met minimaal twee verdiepingen — geldt een zwaardere eis: die moeten minimaal 200 m² zijn, en de nieuw te vormen woonruimte moet dan minstens 100 m² zijn.
De 40 m²-regel: hoe klein mag een nieuwe woning zijn?
Hier wordt het genuanceerder, want de minimale oppervlakte van de nieuw gevormde woningen verschilt per stadsdeel.
De gevormde woningen moeten gemiddeld minimaal 40 m² zijn. Maar per stadsdeel gelden aanvullende ondergrenzen:
- In de stadsdelen Centrum, Oost en Zuidoost mag een nieuwe woning niet kleiner zijn dan 40 m².
- In de stadsdelen Nieuw-West, Noord, West en Zuid ligt de ondergrens op 18 m².
Belangrijk om te onthouden: dit is de oppervlakte ná de verbouwing. Bij het opdelen gaan er altijd vierkante meters verloren aan nieuwe wanden, trappen en installaties. Reken dus niet met de bruto-maten van de bestaande situatie, maar met wat er ná de ingreep overblijft — anders komt u bij de toetsing voor verrassingen te staan.
Meer dan alleen oppervlakte
De oppervlakte-eisen zijn de eerste horde, maar niet de laatste. Amsterdam stelt daarnaast eisen aan onder andere:
- Geluidsisolatie tussen de nieuwe woningen, getoetst volgens NEN 5077. De eisen gelden ook tussen de nieuw gevormde woningen onderling.
- Bouwtechnische eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) voor bestaande bouw.
- Asbestinventarisatie voor panden van vóór 1994.
- Zelfstandigheid van elke nieuwe woonruimte — elk met eigen voorzieningen.
Deze eisen zijn geen formaliteit. Juist op geluid en brandveiligheid lopen aanvragen in Amsterdam regelmatig vast. Een goede onderbouwing vooraf voorkomt afwijzing achteraf.
Let op: de regels veranderen in 2026
Amsterdam scherpt het beleid rond woningvorming en woningdelen geregeld aan. Per 1 januari 2026 gelden er wijzigingen, waaronder een nieuwe vergunningplicht voor tweede woningen (pied-à-terres). Ook op het gebied van handhaving wordt de gemeente strenger.
Voor u betekent dit: baseer uw plannen nooit op verouderde informatie of op wat ‘vroeger mocht’. Controleer altijd de actuele Huisvestingsverordening en de eisen van uw specifieke stadsdeel voordat u begint.
Wat is de eerste stap?
Begin met een haalbaarheidscheck. Voordat er ook maar iets getekend wordt, kijk ik naar drie dingen: de oppervlakte van uw huidige woning, het stadsdeel waarin het pand ligt, en het type woning (laaggelegen of grondgebonden). Deze drie bepalen samen of — en hoe — uw pand gesplitst mag worden.
Pas als die basis klopt, gaan we verder: naar het ontwerp, de tekeningen en de vergunningaanvraag. Zo weet u vroeg waar u aan toe bent, en investeert u geen tijd en geld in een plan dat de gemeente nooit zou goedkeuren.
